Foto: Vonovia SE
Aufzüge sind ein oft unterschätzter Wohlfühlfaktor im Gebäude: Funktionieren sie, nimmt sie der Mieter nicht wahr. Fallen sie jedoch aus und die Reparatur verzögert sich, kann dies zur Geduldsprobe für die Mieter werden - insbesondere, wenn sie mobilitätseingeschränkt sind.
Aus dieser Überlegung heraus - und weil ein enormes Sparpotenzial bei Betrieb und Wartung erkannt wurde - begab sich der Immobilienkonzern Vonovia, mit rund 3.400 Anlagen gleichzeitig auch der größte Aufzugsbetreiber in Deutschland, 2018 auf die Suche nach einer geeigneten Fernüberwachungslösung für Aufzüge.
Immobilienunternehmen wird Soft- und Hardwarehersteller
Die Wahl fiel auf das Münchner IoT-Startup Dynamic Components, dessen Team und Technologie der Finalist des DIGITAL LEADER AWARD 2021 im Mai 2019 kurzerhand übernahm. Im Anschluss machte sich Vonovia an die technische Weiterentwicklung der Lösung und die Anpassung an die Anforderungen der Wohnungswirtschaft.
Die erste Projektaufgabe war die Entwicklung vom Prototypen hin zu einer Vorserienhardware und deren Installation an den ersten 50 Aufzügen von Vonovia. Parallel dazu entwickelte das in Bochum und München ansässige gemischte Team die IoT-Plattform VAO (Vonovia Asset Observation) weiter: Eine Stillstandsübersicht der Aufzugsanlagen sowie verschiedene Reportings wurden ergänzt. Parallel wurde die systematische Erfassung der Aufzugsdaten im Feld angestoßen, um eine solide Datenbasis für die Plattform in Form von technischen Stammdaten zu haben.
Foto: Vonovia
Nach dem erfolgreichen Test der Vorserie entwarf Vonovia das finale Hardware-Design und vergab den Auftrag an einen externen Produzenten. Der Rollout dieser Hardware startete im Herbst 2020 und soll voraussichtlich Mitte 2022 an allen Aufzügen abgeschlossen sein. Aktuell sind bereits mehr als 1.000 Anlagen damit ausgestattet, Tendenz steigend. Der Rollout-Status ist dabei laut Vonovia tagtäglich sichtbar, denn jedes IoT-Gerät muss auf den Aufzug "gemappt" werden, indem ein QR-Code gescannt und per App ins Backend verschickt wird. Einmal erfasst, informiert die Plattform mittels automatisch generierter E-Mails über den Stillstand beziehungsweise die Wiederinbetriebnahme eines Aufzugs.
Durch die VAO-Plattform weiß Vonovia nun in Echtzeit, wenn ein Aufzug ausgefallen ist und in welcher Etage er steht. So kann Vonovia schneller reagieren und die Stillstandszeiten minimieren. Gleichzeitig ist das Wohnungsunternehmen gegenüber seinen Mietern stets auskunftsfähig. Ein Ticketing-System ermöglicht es zudem, alle internen und externen Prozess-Schritte rund um das Thema Aufzug sowie darüber hinaus zu dokumentieren und zu optimieren. Ein weiterer Pluspunkt, so Vonovia: Die gesammelten Daten helfen dabei, Investitionsentscheidungen fundierter zu treffen und bieten die erste Grundlage für weitere KI-gesteuerte Entscheidungen.
Aufbau einer IoT-Einheit
Obwohl Vonovia digital bereits sehr gut aufgestellt war, stellten die Integration eines Remote-Teams sowie der Aufbau und das Management einer "IoT-Einheit mit Software- und Hardwareexperten" eine neue Herausforderung dar. Durch moderne Führungs- und Projektmanagement-Methoden wie Scrum beziehungsweise OKR, Remote Work und Tools wie Mural, Microsoft Teams und DevOps gelang jedoch laut Vonovia eine gute Integration. Dabei halfen auch bereits etablierte Instrumente, wie 360-Grad-Feedback, eine offene Feedback- und Fehlerkultur sowie gegenseitiges Vertrauen als Voraussetzung für die Zusammenarbeit.
Der durch die Übernahme von Dynamic Components begonnene Prozess, wie neue Technologien in die Praxis überführt werden, setzt sich auch in Zukunft fort. So arbeitet das IoT-Team aktuell daran, die Lösung strukturiert an die operativen Einheiten der Vonovia zu übergeben. Diesen Prozess gestaltet das IoT-Team durch proaktive Kommunikation, Schulungen, Fokusgruppen als Multiplikatoren sowie das regelmäßige Einholen von Feedback. So ist es gelungen, nicht nur über die Lösung zu informieren, sondern auch die künftigen Nutzer aktiv einzubinden und für den Ansatz zu begeistern.
Auf dem Weg zum digitalen Gebäude
Außerdem führten die guten Erfahrungen mit Dynamic Components dazu, dass sich Vonovia Anfang Februar 2021 in einem weiteren Schritt an der othermo GmbH beteiligt hat. Dort ist das Ziel, eine Fernüberwachungslösung für Heizungen im Gebäudebestand zu entwickeln. Das othermo-Produkt stellt einen weiteren IoT-Anwendungsfall dar, der es möglich machen wird, Heizungen effizienter zu steuern (= CO2-Einsparungen) sowie Störungen zu antizipieren.
Dabei handelt es sich um einen weiteren Schritt auf dem Weg zu einem ganzheitlichen Gebäude-Monitoring aller relevanten Anwendungsfälle mittels der IoT-Plattform VAO. Wichtige Ziele sind auch dort eine höhere Kundenzufriedenheit durch proaktive Kommunikation, mehr Transparenz durch Echtzeitinformationen für verbesserte Prozesse sowie schnellere Reaktionsmöglichkeiten. Hinzu kommen Nachhaltigkeitsaspekte und reduzierte Kosten durch Vermeidung von Mehrfachanfahrten von Technikern sowie bessere Investitionsentscheidungen und optimierte Wartung durch Predictive Maintenance.